Ja apsverat iespēju iegādāties māju ar HOA maksu, vispirms uzdodiet šos jautājumus

Pirms veikt to, kas daudziem cilvēkiem ir lielākais pirkums viņu dzīvē, jūs vēlaties uzdot jautājumu par HOA nodevu pieaugumu potenciālajā kopienā. Tas ir viegli viens no būtiskākajiem un svarīgākajiem jautājumiem, kas jāuzdod attiecībā uz HOA. Atbilde var ievērojami mainīt jūsu ikmēneša izdevumus.

"Tas var būt sarkans karogs, ja HOA pēdējos gados ir pastāvīgi paaugstinājusi nodevas. Tas var nozīmēt, ka tas pats var notikt arī ar jums kā tur dzīvojošu cilvēku, un jūs katru gadu var saskarties ar paaugstinātām nodevām, ”saka Endijs Teilors, uzņēmuma vadītājs Kredītkarma mājas. "No otras puses, ja HOA ir paaugstinājusi nodevas, ir pagājis ilgāks laiks, tas var nozīmēt, ka viņi tuvākajā nākotnē varētu palielināt nodevas."

Jums vajadzētu izprast nodevu grafiku, kā arī skaidri noteikt laika grafiku to nākamajai dienai sagaidāt, ka atkal palielināsiet nodevas, tāpēc neilgi pēc tam jūs neaizrauj daudz augstāka mēneša likme pārvietojas.

Arī tas, iespējams, ir viens no vissvarīgākajiem jautājumiem, ko varat uzdot. Lūk, kāpēc: Daļa ikmēneša HOA nodevu, ko jūs maksājat, parasti tiek novirzīta asociācijas rezerves fondā, lai segtu nākotnes kopienas remonta, nomaiņas vai ārkārtas projektus.

Bez pietiekamas naudas summas šajā fondā HOA, iespējams, nespēs segt šādas nākotnes vajadzības. Un šeit ir galvenais punkts: rezerves līdzekļu trūkums vai daļēji vai nepietiekami finansēts rezerves konts brīdī, kad iegādājaties jaunu māju, ir pazīme, ka HOA nodevas, visticamāk, palielināsies. Un paturētpieaug līdz biedrība sasniegs savus rezerves finansējuma mērķus.

"Jautājiet, cik rezerves šobrīd tiek finansētas procentos no HOA kopējā remonta budžeta," skaidro Rodžers Kummings, Reali ierakstu brokeris. "Šis jautājums palīdz izprast HOA finansiālo maksātspēju un to, cik labi viņi uztur un uzrauga savu budžetu."

Ja atbilde ir mazāka par 30 procentiem, tā nav lieliska ziņa, saka Kummings. Pašreizējais rezerves finansējums aptuveni 30 līdz 60 procentu apmērā no asociācijas mērķa ir nedaudz labāka atbilde. Bet ideālā gadījumā jūs vēlaties saņemt atbildi, ka asociācijas rezerves konts tiek finansēts vismaz par 60 procentiem, ja ne vairāk.

"Viss, kas ir mazāks par 60 procentiem, varētu nozīmēt īstermiņa īpašu novērtējumu vai nodevu palielināšanos, ja nenovēršami notiek lielas kopienas remonts vai nomaiņa," skaidro Kummings.

Daudzi HOA periodiski veiks rezerves pētījumus, un šie pētījumi informē asociāciju par atbilstošo rezerves fondu apjomu vai līmeni, ko viņi izmanto būtu jāparedz negaidītas ārkārtas situācijas, dažādi aizstāšanas projekti vai HOA uzlabojumi, piebilst advokāts Bens Gotlībs, Arizonā Makvīns un Gotlijs.

HOAs atšķirīgi finansē lielus projektus un jauninājumus, pamatojoties uz to lielumu, briedumu un filozofiju, saka personīgo finanšu vietnes izpilddirektore Klēra Hunsakere Jautājiet Flosijai.

“Tas, cik ļoti viņi paļaujas uz īpašiem novērtējumiem, var ļoti ietekmēt jūsu kā locekļa finanses. Jaunāks HOA var ļoti paļauties uz īpašiem novērtējumiem par plānotajiem uzlabojumiem un neplānotajiem remontiem, jo ​​viņi joprojām veido rezerves fondu pakāpeniski no HOA maksām, ”skaidro Hunsakers. "Viņi var paļauties arī uz īpašiem novērtējumiem, ja viņi paredz lielāku vidējo apgrozījumu starp vienībām."

Ideālā gadījumā jūs vēlaties, lai HOA paziņo, ka viņi neplāno veikt īpašus novērtējumus un ka viņi nepaļaujas uz šo pieeju finansēšanas vajadzībām.

“Īpaši novērtējumi ir papildu izdevumi, kas mājas īpašniekam rodas ārpus viņu parastajām ikmēneša nodevām. Atkarībā no remonta vai nomaiņas priekšmeta tie var būt no vairākiem simtiem līdz desmitiem tūkstošu dolāru, ”skaidro Reali Kummings. "Dažreiz HOA laika gaitā var piedāvāt aizdevumu vai maksājumus, taču, ja tas nav pietiekami finansēts, tas parasti notiks kā vienreizējs maksājums no kabatas."

Risks izsmelt šo konkrēto jautājumu, jūs arī vēlaties uzdot jautājumu, vai HOA ir trase ieraksts par HOA palielināšanas nodevu noteiktu summu vai, ja tam ir plānotā palielinājuma grafiks, varat skats. To zinot, jūs varēsit precīzāk plānot mājsaimniecības budžeta pieaugumu un varbūt pat palīdzēt noteikt, vai varat atļauties dzīvot sabiedrībā.

"Mājas ir liels ieguldījums neatkarīgi no tā, cik ilgi jūs plānojat tur uzturēties, tāpēc ir svarīgi zināt, cik daudz jūs katru gadu būsiet parādā HOA," saka Angi mājas eksperts Beilijs Karsons. "Zinot, ka HOA nodevas katru gadu palielināsies par 3 procentiem, ir pavisam citādi nekā negaidīti par 10 procentiem."

Ja asociācijai ir bijušas ievērojamas, negaidītas ikmēneša iemaksas, tas var liecināt par sliktu pārvaldību.

"Zināt, cik bieži un kāpēc tiek paaugstināta nodeva, ir kritiski svarīga jums un mājas pieejamībai šodien un arī turpmāk, bet tas arī liecina par HOA finansiālo stāvokli," piebilst Betsija Ronela, kompasa nekustamo īpašumu mītne, kas atrodas Vestčesteras apgabalā, Ņujorkā. “Jūs vēlaties uzzināt, vai nodevas tiek paaugstinātas par noteiktu likmi un kā tās ir domātas? Vai maksa par projektu tiek paaugstināta? Un vai mēs balsojam par lietām? Ja nē, kas pieņem finanšu lēmumus un vai viņi ir iesaistīti HOA? Vai viņi dzīvo sabiedrībā, vai arī viņi ir ārpus partijas? ”

Šī jautājuma uzdošana ir tikai pamata salīdzinošā novērtēšana, saka Kevins Teilors no InSight.

"Es tikai vēlētos uzzināt, ka manas HOA maksas ikmēneša izmaksas, standartizētas īpašuma kvadrātmetros, bija saskaņā ar ar citām manas pilsētas apkaimēm un citām tāda paša izmēra ēkām vai kopienām un līdzīgiem ēku veidiem, ”skaidro Teilors. "Neviens nevēlas pārmaksāt, un, zinot maksu dalītu kvadrātmetru, labākais veids ir samierināties un sākt salīdzināt HOA izmaksas."

Kad esat uzzinājis potenciālo HOA nodevu apjomu un to biežumu, jūs vēlaties to saprast par ko konkrēti tiek izmantota nauda, ​​lai samaksātu, lai jūs varētu izlemt, vai izmaksas tiešām ir tā vērts jūs.

Piemēram, vai HOA nodevas segs kopienas baseina vai tenisa kortu uzturēšanu? Ja jā, vai esat gatavs noteikt, kādi varētu būt vairāki simti dolāru mēnesī par šādām nodevām, ja jums nav nekādas intereses izmantot šāda veida ērtības? Ja atbilde ir nē, jūsu naudu varētu labāk iztērēt citur, piemēram, sabiedrībā, kurā nav HOA nodevu, kas ļautu jums katru mēnesi izmantot šo papildu naudu citām lietām.

"Ja iedzīvotājiem ir pieejamas koplietošanas telpas, piemēram, baseini, sporta zāles, tenisa korti vai parki, uzziniet, kāda ir HOA atbildība par to uzturēšanu," saka Karsons no Angi. “Uzziniet, vai viņi ir atbildīgi par sniega tīrīšanu, zāles pļaušanu vai ietvju un ceļu uzturēšanu visā sabiedrībā. Tiklīdz jūs zināt, ko maksā jūsu nodevas un cik tās maksā, varat pieņemt labi informētu lēmumu par to, vai īpašums ir pareizais finansiālais lēmums jums un jūsu ģimenei. ”

Tas ir jautājums, kuru potenciālie māju īpašnieki var aizmirst, kuri nespēj saprast tā nozīmi. Bet jo lielākas ir HOA darbības izmaksas, jo vairāk jūs maksāsiet katru mēnesi un gadu.

"Parasti, jo vairāk cilvēku viņiem ir, jo augstākas ir jūsu HOA nodevas," skaidro Endijs Teilors no Credit Karma Home. “Cilvēku skaits personālā parasti ir atkarīgs no tādām lietām kā īpašuma vienību skaits vai īpašuma ērtības, īpaši tās, kurām jāpievērš īpaša uzmanība, piemēram, baseins vai labiekārtošana. ”

Līdz šim, ja esat uzdevis dažus vai visus jau izklāstītos jautājumus, jums vajadzētu būt labi apstrādātam ar to, kādas būs jūsu turpmākās mājokļa izmaksas. Bet jūs varat uzdot vēl vienu jautājumu: vai HOA ierobežo jūsu iespējas izīrēt savu māju. Tas, protams, ir svarīgi, ja plānojat nākotnē pārcelties, bet nevēlaties īpašumu pārdot.

"Dažiem HOA ir ierobežots īrējamo vienību procentuālais daudzums, bet citi nosaka obligātu noslogojuma periodu, piemēram, vienu gadu, pirms atļaut pārvērsties par īri," saka Kummings no Reali. "Protams, jo mazāk ierobežojumu, jo labāk."